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政策解读:东莞市三旧改造新政出炉

东莞日报黄观平

我市三旧改造新政出炉

工业仓储用地容积率不设上限

如何利用三旧改造为东莞挖掘更多稀缺土地资源?如何利用三旧改造促进东莞的产业转型升级?日前,《加快推进三旧改造促进产业转型升级若干意见》印发出台,回应了上述问题。本报记者特邀市三旧办综合协调组组长张映强详细解读这一文件。

三旧办称,今后特别鼓励对旧厂房用地的整合改造,旧厂房用地改造成工业用地优惠多多——只要符合条件,不仅有专项资金补助,还可免交土地出让金,就连容积率也可不设上限。这一新规将于91日起实施,有效期至2015831日。

工业仓储用地容积率不设上限

合理调控开发强度,提升土地承载能力。新规明确,将以提升中心区域人口集聚度和保障未来产业发展空间为目标导向,针对中心城区、中心镇中心区、其他镇中心区及外围地区的土地利用现状和密度分区,合理确定改造范围容积率,适当提高开发强度、增加建筑容量,因地制宜开发地下空间,提升空间资源对未来城市发展的承载能力。

而且在符合相关技术规范的前提下,工业、仓储用地的容积率不设上限。

解读:鼓励建高层工业楼宇

对此,张映强解释,这是为了鼓励多开发工业地产,鼓励开发高层或多层的工业楼宇,只要是在交通等公共配套设施完备,满足其他技术规范的前提下,三旧改造中的工业和仓储用地的容积率可以享受不设上限的实惠。

张映强表示,这一点可以向香港学习,香港的高层工业楼宇就特别多。而过去三十年东莞的粗放型发展模式,确实不利于土地的集约节约利用。希望能够通过这一优惠政策改造一批简易的旧厂房,将东莞的工业厂房拔高,提高土地利用效率,向空间要土地。

三旧引入工业地产概念

新规鼓励整合改造旧厂房用地发展传统优势产业、先进制造业、高新技术产业和生产性服务业项目(下称产业类项目),对于用地面积达到15亩及以上,且容积率达到1.5及以上的,可享受诸多优惠政策。

其中一大优惠政策就是,符合条件的产业类项目,其工业生产使用部分可分割出售,并参照商品房办理《预售证》的做法,为分割出售部分办理独立的《房地产权证》。

解读:工业产权可分割出售

张映强称,这是东莞首次在三旧改造当中引入工业地产的理念。

张映强解释,与之前退二进三不同,今后三旧改造将秉承优二强二的导向,推进旧工业用地改新工业用地的实施。毕竟东莞以制造业享誉世界,工业对东莞经济和产业的支撑作用才是最主要的。

这一三旧新规,采取融入工业地产的理念,在拆除和建设阶段分别进行补助,鼓励和推动旧厂房的转型升级,鼓励工改工,开发的工业厂房产权可以分割出售。

工业用地可用范围更广泛

在今后三旧改造中,工业用地的用途更为广泛,不仅仅局限于原本的第二产业,也可以适用于"2.5"产业——新规明确,只要是经市经信部门认定的生产性服务业项目,可以使用工业用地,但不得改变用途。

解读:工改工可开发企业总部等

新规实施之后,企业再进行三旧改造,就可以将工业用地升级改造用来发展科研、会展、现代物流等生产性服务业项目,就连企业总部也不例外。但值得注意的是,改造之后的“2.5”产业只租不售,而且只能租给“2.5”产业项目,不能租来做其他商业用途出租,不能租来办公。

闲置土地置换有新规:开发商囤地再难蒙混过关

我市新出台的《规范闲置土地置换程序》规定,到期超过一年还没有开始动工开发的国有建设用地,就是闲置土地;即便已经开工,但开工不到1/3或者投资不到1/4,又中止开发建设超过一年的国有建设用地也算闲置土地。这一规定将堵住漏洞,让不少开发商不能再囤地,蒙混过关。

如果是因为土地利用总体规划、城乡规划依法修改等因素造成土地闲置的,或是已经缴清土地价款、落实项目资金的闲置土地,是可以通过等值置换来盘活闲置土地的,即可以置换一块与原来闲置土地价值相当、用途相同的国有建设用地进行开发建设。

值得注意的是,该规定并不适应于所有闲置土地,而只适用于对因土地利用总体规划、城乡规划依法修改造成闲置土地的置换盘活。

该规定明确,新地块面积原则上应不超过原地块;如果新地块价值高于原地块的,土地使用权人须补交地价差。

该规定还要求加强对镇街房地产企业闲置土地的清查和处置。若存在挂靠开发关系的闲置土地申请置换的,必须先解除挂靠关系,否则不予受理。而闲置的集体已批建设用地申请在本集体经济组织范围内等值置换的,也可以参照该规定的有关规定来执行。